Untervermietung mit Gewinn: Grenzen des Erlaubnisanspruchs

Die Wohnung erhalten und Gewinne erzielen sind verschiedene Ziele

Eine längere berufliche Reise, ein vorübergehender Auslandsaufenthalt oder veränderte finanzielle Verhältnisse können eine Untervermietung sinnvoll machen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil ihrer Wohnung anderen Personen zu überlassen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026, Aktenzeichen VIII ZR 228/23, jedoch eine Grenze verdeutlicht: Das gesetzliche Interesse an der Untervermietung umfasst nicht die Gewinnerzielung über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinaus.

Die Entscheidung betrifft den Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB und die Folgen einer unerlaubten Untervermietung. Sie ist deshalb genauer zu lesen als die verkürzte Aussage, jede höhere Untermiete sei unter allen Umständen verboten. Vertragliche Vereinbarungen, tatsächliche Aufwendungen und die konkrete Nutzung müssen auseinandergehalten werden.

Der Berliner Fall

Der beklagte Mieter bewohnte eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete lag zunächst bei 460 Euro im Monat und erhöhte sich später. Für einen zeitweisen Auslandsaufenthalt hatte er zunächst eine befristete Untervermietungserlaubnis erhalten. Als sich sein Aufenthalt verlängerte, schloss er einen weiteren Untermietvertrag, ohne dass eine entsprechende neue Erlaubnis vorlag.

Mit den Untermietern vereinbarte er eine Nettokaltmiete von 962 Euro zuzüglich Vorauszahlungen. Er behielt einen Schlüssel und lagerte persönliche Gegenstände in der Wohnung. Nachdem die Vermieterin von der fortgesetzten Untervermietung erfahren hatte, mahnte sie den Mieter ab. Später erklärte sie eine fristlose und zugleich ordentliche Kündigung.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Ergebnis die Verpflichtung zur Räumung aufgrund der ordentlichen Kündigung. Die unerlaubte Untervermietung stellte nach den festgestellten Umständen eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung dar. Ein Anspruch auf Erlaubnis für die konkret praktizierte gewinnbringende Untervermietung bestand nicht.

Der Zweck des gesetzlichen Erlaubnisanspruchs

§ 553 BGB soll unter seinen Voraussetzungen den Fortbestand eines Wohnraummietverhältnisses ermöglichen, wenn sich die Lebensverhältnisse nach Vertragsschluss verändern. Ein nachvollziehbares Interesse an der Verringerung der eigenen Wohnkosten kann dabei grundsätzlich genügen. Der Mieter muss nicht zwingend wirtschaftlich auf die Entlastung angewiesen sein.

Davon unterscheidet der Bundesgerichtshof den Wunsch, die gemietete Wohnung als zusätzliche Einnahmequelle mit Gewinn zu nutzen. Ein solches Ziel wird vom gesetzlichen Erlaubnisanspruch nicht erfasst. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist nicht beliebig vom Hauptmieter auf eigene Rechnung weiterzuführen, nur weil dieser vorübergehend nicht selbst dort lebt.

Im entschiedenen Fall half deshalb auch der Hinweis nicht weiter, der Mieter wolle seine Wohnung langfristig behalten. Dieses grundsätzlich nachvollziehbare Anliegen rechtfertigte nicht zugleich die konkret vereinbarte gewinnbringende Untervermietung. Der Inhalt des tatsächlichen Vorhabens blieb maßgeblich.

Möbel und Nebenkosten brauchen eine nachvollziehbare Grundlage

Bei möblierten Wohnungen lässt sich die Frage nach einem wirtschaftlichen Überschuss nicht immer allein durch den Vergleich zweier Nettokaltmieten beantworten. Aufwendungen und vereinbarte Leistungen müssen nachvollziehbar zugeordnet werden. Ein pauschaler Verweis auf vorhandene Möbel ersetzt jedoch keine konkrete Darstellung.

Der Bundesgerichtshof schuf mit der Entscheidung keinen allgemein gültigen Eurobetrag oder festen prozentualen Möblierungszuschlag. Wer sich auf zusätzliche wohnungsbezogene Kosten beruft, sollte diese erläutern und belegen können. Ebenso ist zu unterscheiden, welche Zahlungen tatsächlich vereinbart wurden und welche Beträge die Beteiligten später möglicherweise anders behandelt haben.

Auch die Mietpreisbremse war im Verfahren angesprochen. Die tragende Aussage des Bundesgerichtshofs zum fehlenden berechtigten Interesse an der Gewinnerzielung darf aber nicht mit einer vollständigen Berechnung sämtlicher zulässiger Untermietpreise gleichgesetzt werden. Das sind miteinander verbundene, aber unterschiedliche Prüfungsfragen.

Schweigen ersetzt keine verlässliche Erlaubnis

Ein weiterer praktischer Punkt betrifft die Kommunikation mit dem Vermieter. Eine Anfrage zur Untervermietung sollte rechtzeitig erfolgen und das konkrete Vorhaben erkennen lassen. Dazu gehören insbesondere die vorgesehenen Personen, der Umfang der Überlassung und der Anlass. Bleibt die Anfrage unbeantwortet, sollte daraus nicht ohne Prüfung eine Zustimmung abgeleitet werden.

Auch eine frühere Erlaubnis kann zeitlich oder inhaltlich begrenzt sein. Wer den Zeitraum verlängert oder andere Untermieter aufnimmt, sollte kontrollieren, ob die vorhandene Erklärung diesen Fall noch abdeckt. Die eigenmächtige Fortsetzung kann erhebliche Risiken für das Hauptmietverhältnis schaffen.

Eine Abmahnung oder Kündigung sollte daher unverzüglich geprüft werden. Ob eine Vertragsverletzung das für eine Kündigung notwendige Gewicht erreicht, hängt von den Umständen ab. Das Urteil rechtfertigt keine pauschale Kündigung ohne Prüfung des jeweiligen Sachverhalts.

Vor einer Untervermietung diese Punkte klären

• Den Hauptmietvertrag und bereits erteilte Erlaubnisse lesen.
• Den geplanten Zeitraum und den überlassenen Teil der Wohnung festlegen.
• Die vorgesehenen Untermieter und den Anlass benennen.
• Die vereinbarte Untermiete einschließlich Nebenleistungen nachvollziehbar berechnen.
• Eine ausdrückliche Antwort des Vermieters einholen oder den Anspruch rechtlich klären.

Für Vermieter ist spiegelbildlich wichtig, auf eine ausreichend konkrete Anfrage sachlich zu reagieren. Ein berechtigtes Interesse an einer zulässigen Teiluntervermietung darf nicht allein aus allgemeinem Unbehagen abgelehnt werden. Die gesetzlichen Voraussetzungen und mögliche Zumutbarkeitsgrenzen sind anhand des tatsächlichen Vorhabens zu prüfen.

Bedeutung für Wohnraummietverhältnisse in Wuppertal

Auch in Wuppertal können berufliche Mobilität, Studium oder familiäre Veränderungen vorübergehende Untervermietungen erforderlich machen. Die Entscheidung bietet Orientierung für die Vertragsgestaltung und die Kommunikation zwischen den Beteiligten. Sie sagt nichts darüber aus, ob eine bestimmte lokale Wohnung einer Mietpreisbegrenzung unterliegt; diese Frage ist gesondert zu prüfen.

Unsere Informationen zum Zivilrecht erläutern die Unterstützung bei Miet- und Vertragsstreitigkeiten. Für eine Beratung sollten Hauptmietvertrag, Erlaubnisanfragen, Untermietvertrag und gegebenenfalls Abmahnung oder Kündigung bereitliegen. So lässt sich zunächst klären, welche konkrete Nutzung erlaubt war und welche rechtlichen Schritte noch sinnvoll sind.

Entscheidungsquelle

Grundlage ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23. Der Volltext ist bei Open Legal Data wiedergegeben. Der Beitrag erklärt den gesetzlichen Erlaubnisanspruch und die bestätigte ordentliche Kündigung im Einzelfall; er setzt keine allgemeine zulässige Untermiete fest.